شروط حيازة العقار


يشترط لصحة العقار مجموعة من الشروط أوردتها المادة 240 من مدونة الحقوق العينية : 

ان يكون الحائز واضعا يده على الملك : 

ويقصد بوضع اليد على الشيء المحوز تلك السيطرة الفعلية والواقعية عليه ،فوضع اليد هو مجرد الحوز بنية التملك ، وبذلك تخرج الحيازة العرضية من هذا الاطار لانها لا تثبت الملك كالكراء مثلا .
فكما يباشر الانسان الحيازة لنفسه يمكن له ذلك ايضا عن طريق الغير بالوساطة متى كان وكيلا او ممثلا له في ذلك اذ القاعدة ان الحائز يفترض فيه انه حائز لنفسه الى ان  يقوم الدليل على انه حائز لغيره او لشخص يأتمر بأمره .
ويجب ان يكون الحائز واضع اليد على الملك مغربي الجنسية ، لان حيازة الاجنبي عن طريق وضع اليد على الملك لا تكون لها اية قيمة مهما طال امد وضع اليد وذلك تماشيا مع الفقرة 2 من المادة 239 من مدونة الحقوق العينية التي تنص صراحة على ذلك .

يجب ان يتصرف الحائز تصرف المالك في ملكه : 

ويعني ذاك تصرف الحائز في ملكه بكافة انواع التصرف ، من استعمال واستغلال كالزراعة والغراسة والكراء , وبالتالي فممارسة الحائز لهذه التصرفات تجعل من ظهوره حتما مظهر المالك في ملكه لقول الشيخ خليل : وصحة الملك بالتصرف .
وقد اكد على هذا المقتضى المشرع في البند الثاني من المادة 240 من القانون رقم 39.08

يجب ان ينسب الملك الى نفسه والناس ينسبونه اليه كذلك 

بالاضافة للشروط السابقة يتعين لصحة حيازة الحائز ادعاؤه لملكية الشيء المحوز ونسبته لنفسه والناس ايضا ينسبونه اليه كذلك كأن يقول الناس بأن هذا ملك فلان اي الحائز بينما يقول هو ملكي وحوزي .

يجب ان لا ينازع الحائز في ذلك منازع : 

اي ان لا ينازعه  ولا يعارضه احد طيلة مدة الحيازة وبعبارة خاصة ان تكون حيازته  هادئة وفي منأى عن كل التباس ومنازعة .
وبناء على ما تقدم فقد رفض القضاء المغربي الاعتداد بحيازة من انتزع ارض الغير بالعنف والتعدي وأجاز سماع دعوى الاسترداد ضده .
ان منازعة الغير للحائز تجعل حيازته للمدعى فيه حيازة غير كاملة والدعوى بشأنها غير مسموعة  .

ان تستمر الحيازة طول المدة المقررة في القانون : 

يعني طول مدة الحيازة المشترط ضمن هذه الحالة مرور مدة واستمرار وضع اليد على الشيء والتصرف فيه .
ولقد ميزت مدونة الحقوق العينية بين حيازة الاجانب وحيازة الاقارب .

حيازة الاجانب : 

حيت تختلف مدة الحيازة بين ما اذا كان الاجانب شركاء ام غير شركاء .

حيازة الاجنبي الشريك : 

اذ لا يكفي بالنسبة لحيازة الاجنبي الشريك ثبوت حيازته الا اذا كانت متسممة ببعض التصرفات التي من شأنها ان تعمل على تغيير العين المدعى فيها تغييرا واضحا اي ان تكون حيازته بأقوى أوجه التصرف كالهدم والبناء وغيرهما . وبالتالي فحيازة الاجنبي الشريك بهذه الصفة وبتوافرها الشروط الاخرى تكسبه ملكية العقار المحوز اذا حازه عشر سنين ، لقول الشيخ خليل " كشريك اجنبي حاز فيها ان هدم وبنى "

حيازة الاجنبي غير الشريك : 

ان حيازة  الاجنبي غير الشريك لملك حيازة مستوفية لشروطها دون انقطاع ومرور مدة 10 سنوات كاملة وقام بالتصرف فيه مطلق التصرف فان هذا الاجنبي يكسب بحيازته هذه ملكية العقار حيث تنص المادة 250 من مدونة الحقوق العينية على ما يلي اذا حاز شخص اجنبي غير شريك ملكا حيازة مستوفية لشروطها واستمرت دون انقطاع عشر سنوات كاملة والقائم حاضر عالم ساكت بلا مانع ولا عذر انه يكتسب بحيازته ملكية العقار .

حيازة الاقارب :

 بداية تجدر الاشارة الى انه لا يعتد بالحيازة الواقعة ضد الاصول والفروع مهما طالت مدتها .
اما بخصوص الحيازة بين غيرهم من الاقارب من اعمام واخوة واصهار فانها تحدد في اربعين سنة اذا انتفت بينهم عداوة او خصومة في حين تحدد مدة الحيازة دائما حسب هذه الحالة في 10 سنوات عند ثبوت هذه العداوة .
مجمل القول ان مدد الجيازة بالشكل الذي بيناه هي مدد كاملة تبتدئ في السريان من تاريخ وضع الحائزة يده على الملك بنية التملك وفي حالة توالي التفويتات من تاريخ بداية حيازة اول مفوت كما انه لا يجوز مطلقا الاتفاق على تعديل مدة الحيازة سواء بالزيادة او النقصان وكل اتفاق على ذلك يقع باطلا .

شرط عدم عدم العلم بالتفويت في حالة وفاة الحائز : 

ومضمون هذا الشرط يتخلص في عدم علم الشهود بتفويت العقار المشهود فيه لغيره ببيع او هبة او صدقة او غير ذلك من اسباب نقل الملك للغير .

  • أنت الزائر رقم :